전세 계약 시 전세사기 예방하는 방법 8가지

전세 계약 시 전세사기 예방하는 방법 8가지에 대해 알아보도록 하겠다.

금리 인상 이후 집값의 폭락과 함께 뉴스에 가장 많이 나오는 사건 중 하나가 사람들이 집을 사고 전세보증금을 받고, 집은 경매로 헐값에 팔면서 전세 세입자가 보증금을 날리는 범죄가 많이 발생한다.

게다가 만약 집 주인이 세금을 체납 했을 때는 등기부등본에 어떠한 정보도 나타나있지 않기 때문에 내가 별도의 확인절차를 거치지 않는다면 어떠한 정보도 얻을 수 없게 된다.

보통 전세계약을 통해서 큰 손해를 보는 대표적인 사례가 임대인의 세금 체납 때문에 발생한다.

임대인의 세금이 체납되면 당연히 임대인 명의로 된 주택에 경매 절차가 진행되는데, 대부분 세금체납일이 전세 계약일자보다 우선이다.

이로 인해서 세입자의 전세보증금보다 국가에 체납한 세금을 먼저 가져가고 나머지 금액만 받는 경우가 허다하기 때문에 대부분 보증금 자체를 받지 못하게 된다.

그래서 오늘은 국토부에서 공식적으로 나온 전세사기를 피하는 체크리스트를 함께 알아보고자 한다.

크게 전세 계약 전과 후로 나누어서 구분해보도록 하겠다.

전세 계약 전 전세사기 예방법 5가지

전세 계약 전에는 어떤 것들을 주의해야 할까? 아직 계약하기 전이기 때문에 문제가 있다면 즉시 다른 집을 알아보거나, 계약진행을 멈춰야 한다.

주변 매매가 및 전세가 확인

주변 매매가와 전세가격을 확인하는 것이 첫번째다. 주변 주택의 전세가도 알아본 적이 없는 상태에서 보증보험에 들었으니 안심하라는 말만 믿고 시세보다 더 비싸게 부동산 계약을 덜컥 해버리는 사람들이 많다.

내가 계약하고자 하는 주택의 주변 매매가 및 전세가 그리고 전세가율을 반드시 확인하고, 전세가율이 너무 높은 경우에는 보증보험 가능여부와 상관없이 계약을 재고해보기를 개인적으로 추천한다.

만약 전세가율 확인하는 방법을 모른다면 아래 사이트를 통해서 확인을 진행하기를 바란다.

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주택임대차 표준계약서 사용

주택임대차 표준계약서 사용은 부동산 계약에서 필수적인 부분인데, 이런 지식이 없는 경우 나도 모르게 계약 상 불이익을 당할 수 있다.

해당 계약서 사용은 대항력과 우선변제권 확보방법 등 부동산 계약을 진행하기 전에 필수확인사항을 안내하며, 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공함으로써 전세 사기에 대한 피해를 예방하는 하나의 수단이 되기 때문이다.

선순위 채권 확인

전세 보증금 피해의 발생 시 등기부등본에 기재되어 있는 근저당권이나 저당권 등 물권 순위에 따른 변제가 진행된다.

만약 자신의 전세보증금보다 우선하는 ‘갑’이나 ‘을’ 순위 채권이 존재한다면 해당 채권의 금액을 확인해야 한다.

만약 현재 내가 전세 계약을 진행하려는 가격보다 훨씬 더 큰 금액이거나, 보증금과 비교해 비슷한 금액대라면 내가 문제 발생 시 돌려받을 수 있는 금액이 적어질 수 있기 때문이다.

따라서 반드시 등기부등본 열람을 통해서 선순위 채권을 확인해서 해당 부동산에 부채가 얼마나 있는지 확인해야 한다.

임대인 세금체납 여부 확인

위에서 작성한 예시처럼 임차인의 보증금보다 체납세금이 우선순위인 경우가 대다수다.

따라서 해당 주택에 문제가 발생해서 집이 나중에 판매된다고 하더라도 임차인이 받을 수 있는 돈이 없어지는 것이다.

이런 사태를 예방하기 위해 가장 좋은 선택은 임대인에게 동의를 구한 뒤 전세 계약 전에 ‘납세증명서’ 발급요청을 통해 체납여부 확인을 하는 것이다.

요즘은 시대가 좋아져서 홈택스 및 위택스 사이트를 통해서 온라인으로 쉽게 발급받을 수 있으니 만약 임대인이 할 줄 모른다면 노트북 한 대를 가져가서 함께 진행해보는 것도 좋은 선택이 될 것이다.

선순위 보증금 확인

해당 내용은 ‘다가구 주택’에만 해당하는 사항으로 만약 내가 전세계약을 진행하고자 하는 주택이 다가구주택이라면 임차인이 다수 존재할 수 있다.

이 때는 계약 순서에 따라서 순위가 매겨지며, 추후 경매 진행이 된다면 선순위 세입자에게 먼저 지급되기 때문에 내가 후순위에 해당한다면 보증금을 찾기가 어렵다고 봐야 하기 때문이다.

만약 선순위 보증금이 얼마나 되는지 확인하기 위해서는 임대인의 동의를 얻은 후에 ‘확정일자 부여현황’을 발급받으면 된다.

전세 계약 후 전세사기 예방법 3가지

전세 계약 전에 대비를 하지 못했다고 하더라도 상심할 필요가 없다.

아래의 계약 후 예방법을 잘 읽고 가능한 사항에 대해 진행만 한다면 내 보증금을 지킬 수 있기 때문이다.

임대차 신고

임대차 신고는 이제 법적 의무 사항이며, 보증금 6천만 원 또는 월 임대료가 30만 원을 넘는 부동산 계약을 체결했다면 반드시 납부해야 한다.

임대차 신고를 하는 이유는 이 때 확정일자가 부여되면서 나에게 ‘우선변제권’이 생기기 때문이다.

만약 전세권일자와 확정일자 중 어떤 것을 받아야 하는지 모르겠다면 아래의 글을 참고해서 읽어보기를 바란다.

전세권설정 vs 확정일자

전세 계약 후 전입신고

간혹 부동산 계약을 할 때 ‘전입신고를 안하는 대신 계약 시 금액할인’이 되는 경우가 존재한다. 하지만 이런 계약을 내 지인이 한다면 말릴 것이다.

그 이유는 전입신고를 안하면 임차인의 보증금이 법적으로 보호되지 않고, 이는 결국 피해가 발생했을 때 내 돈을 하나도 지키지 못한다는 것과 같기 때문이다.

게다가 전입신고를 14일 이내에 하지 않으면 과태료를 최대 5만 원까지 납부해야 하기 때문에 정부24 홈페이지에서 온라인으로 신청하거나 주소지 관할 주민센터에 방문해서 꼭 진행하기를 추천한다.

전세보증금 반환보증보험 가입

마지막 방법은 전세가격의 하락 또는 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황을 대비해서 전세보증금 반환보증보험을 해당 기관을 통해 가입하는 것이다.

전세 계약 시 전세사기 예방하는 방법 8가지1

예전에는 전세가격이 얼마라도 상관없이 보장을 해줬다.

하지만 지금 깡통전세 문제가 심각한데다가 속칭 ‘빌라왕’ 사건이 터지면서 보증보험사들이 전세가격이 집값보다 터무니없이 높거나 일정 비율을 초과하면 보험 상품 자체에 가입이 불가능해졌다. 

(따라서 예전처럼 보증보험 가입을 미끼로 비싼 전세가를 받을 수 없음)

하지만 아무리 보증보험 문턱이 높아졌다고 하더라도 가입 가능한 주택에 전세계약을 하는 경우라면 내 보증금을 지키는 수단을 한 가지라도 더 늘린다는 관점에서는 나쁘지 않은 선택이라고 생각한다.


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