계약갱신청구권 묵시적갱신 중복 적용이라는 전세 계약 할 때 필수상식에 대해 알아보고자 한다. 전세 계약을 하는 사람들이 반드시 알아두어야 하는 기본적인 내용이고, 내 보금자리와 관련된 내용이니 읽어보기 바란다.
집 값이 하락하는 지금과는 다르게 2020년부터 시작되었던 엄청난 상승 당시는 전세 계약 기간이 만료 되었을 때 집주인이 보증금을 올리지는 않을까 노심초사 했던 사람들이 많았을 것이다.
그 당시는 2년 전의 보증금으로 다른 집을 구할 수도 없고, 그러자니 집 값이 너무 많이 올라서 전세 세입자에게 보증금을 올리지 말라고 요구하기도 애매한 상황이었다.
저럴 때 전세 계약을 연장 하려면 반드시 알아두어야 하는 상식인 계약갱신청구권과 묵시적 갱신에 대해 알아보고 둘의 차이에 대해서 알아보고자 한다.
계약갱신청구권 이란?
계약갱신청구권은 2020년부터 시행된 제도로 전세 계약에 대한 갱신청구권은 임차인이 희망할 경우에 1회에 한해 연장할 수 있는 권리로, 임대인은 특별한 이유가 없다면 이를 거부할 수 없는 제도를 말한다.
단, 아래에서 설명할 ‘묵시적 갱신’이 이루어진 경우라면 해당하지 않는다는 점도 참고해두자.
그래서 한 번 전세계약을 하면 최장 4년까지는 보증금을 더 인상하지 않고 거주하는 것이 가능해진 것이다.
단, 아래의 경우에는 계약갱신청구권을 임대인이 거부할 수 있다.
계약갱신청구권 거부 사유
계약갱신청구권을 거부할 수 있는 사유는 다양하게 있지만, 아마 아래의 경우가 가장 많은 경우일 것으로 보인다.
- 임대인 본인 또는 직계 존비속이 실거주를 하는 경우
- 임차인의 불법 거주가 발견된 경우
- 임대인의 주택 매도
묵시적 갱신 이란?
계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전 사이에, 임차인과 임대인 모두가 기존의 부동산 전월세 계약에 대해서 연장에 대한 언급이나 이야기를 하지 않고 기존 계약기간을 넘길 때 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 부른다.
기존의 계약 조건을 그대로 연장하고 거주할 수 있게 되는 것이며, 기존 계약에서 변경되는 사항 없이 이어 지므로 계속 거주를 이어가면 된다.
묵시적 갱신이 이루어진 경우 청구권을 행사하지 않을 것으로 보고 지속적으로 살 수 있게 되는 것이다.
묵시적갱신은 [주택임대차보호법]에서 규정하고 있으며, 묵시적 갱신에 의한 계약기간은 2년으로 임대인 측에서는 갱신된 2년의 계약에 대해 특별한 사유가 없다면 일방적인 해지가 불가능해진다.
반대로 임차인은 묵시적 갱신으로 이어진 기간 도중 언제든지 해지가 가능하다.
묵시적 갱신 후 계약갱신청구권 중복 적용
묵시적 갱신으로 2년을 더 거주한 뒤에 계약갱신청구권을 사용할 수 있는지 궁금해하는 사람들이 많다.
아래의 순서로 갱신하면 최대 6년이라는 기간 동안 한 집에서 거주할 수 있게 되니 참고하기 바란다.
- 전세 계약으로 최초 2년 계약
- 묵시적 갱신으로 인한 2년 연장
- 계약갱신청구권 사용으로 인한 2년 연장
총 6년이라는 기간동안 임대인의 실거주 사유나 계약갱신청구권 거부가 아니라면 거주가 가능하니 참고하기 바란다.
지금은 주택을 매수해서 무주택자가 1주택자가 되는 것을 선택하기 보다는 전/월세로 거주하면서 자산을 모으고 부동산 저점 신호가 나타나면 그 때 주택을 매수하는 전략이 훨씬 더 유효하지 않을까 생각한다.
부동산 저점 시그널이 궁금하다면 아래를 참고하기 바라며 글을 마무리하도록 하겠다.
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